פסקי דין

10960/05 - משה זוננפלד נ. עזבון המנוחה מרים אופי...

השופט ח' מלצר:

1.           ערעורים וערעורים שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת י' הכט), שבגדרו נתקבלה באופן חלקי תביעה שהגישו המשיבים (המערערים שכנגד) 7-1 ב-ע"א 10960/05 ו-11075/05 (להלן יחד: יורשי בן יוסף) נגד המערערים בע"א 11075/05 (להלן יחד: עזבונות בלומנטל) והמערער ב-ע"א 10960/05 (להלן: זוננפלד), תביעה שעניינה זכויותיהם של יורשי בן יוסף בנכס מקרקעין. לפסק הדין שלושה נדבכים: פסק דין חלקי מתאריך 27.3.2003; פסק דין משלים מתאריך 9.10.2005, והחלטה לתיקון טעות סופר, מתאריך 16.11.2005 (כל אלה יכונו ביחד – לעיל ולהלן: פסק הדין).

תמצית העובדות הצריכות לענין

2.           ברקע ההתדיינות המשפטית עומד הסכם (להלן: הסכם השיתוף) שנכרת בשנת 1926 בין: האחים שלמה ורחמים משיח (להלן יחד: האחים משיח), יהודה בן יוסף (להלן: בן יוסף), והאחים מאיר ואברהם בלומנטל (להלן יחד: האחים בלומנטל). הסכם השיתוף עניינו ברכישה מגורם אחר של כ-37% מן הזכויות במגרש מסוים בשטח של כ-43 דונם באיזור הכפר שועפט (להלן: הנכס), ובקביעת זכויות כל הצדדים בנכס. בהסכם השיתוף, שלפרטיו נידרש בהמשך, נקבע, בין היתר ובתמצית, כי לכל אחד משלוש קבוצות השותפים "יהיה שייך" שליש מן הנכס ושליש מן הרווח שייווצר מן הנכס, כי השטר (הקושאן) יירשם על-שם האחים בלומנטל בלבד, כי האחים בלומנטל הם שיישאו בהוצאות שיחולו על הנכס, תוך שהוצאות אלה יושבו להם מתוך דמי מכירת הנכס, וכי הם יהיו רשאים למכור את הנכס בחלוף שלוש שנים מכריתת ההסכם, גם בהפסד, כאשר כל השותפים יחלקו ברווחים או בהפסדים, כמפורט בהסכם.

3.           בשנת 1944 נרשם הנכס במשרד ספרי האחוזה בירושלים על-שם האחים בלומנטל. בתקופה שבה שלטה ירדן בשטח שבו מצוי הנכס, הוקנה הנכס לממונה על רכוש האויב בממלכת ירדן. כחמש שנים לאחר תום מלחמת ששת הימים, ומשהלכו האחים בלומנטל לבית עולמם, שחרר האפוטרופוס הכללי את הנכס לעזבונות בלומנטל. בשנת 1975 הגישו מספר משפחות (להלן יחד: אלמשני) התנגדות לבעלותם של עזבונות בלומנטל בנכס, ופקיד ההסדר העביר את הסכסוך להכרעת בית המשפט המחוזי בירושלים (ה"ק 30/75; להלן: הליכי ההסדר). בהליכי ההסדר הופיעו כתובעים, בנוסף לעזבונות בלומנטל (שיוצגו על-ידי עו"ד מזובר) ובנסיבות שבעלי הדין חלוקים עליהן, אף שלמה משיח – אחד השותפים המקוריים – ויורשים מסוימים של בן יוסף, בהם המערער-שכנגד מס' 7 (ואלו יוצגו כולם על-ידי עו"ד יוסף תוסיה-כהן ז"ל). בית המשפט המחוזי דחה את התנגדויות אלמשני ואישר בכך את בעלותם הרשומה של עזבונות בלומנטל. פסק דין הנ"ל אושר בפסק דינו של בית המשפט העליון בשנת 1992 (ע"א 5282/90) והפך חלוט.

4.           בשנת 1993 הגישו חלק מיורשי בן יוסף המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים, שבגדרה ביקשו להצהיר כי הם בעלי זכויות בנכס, ולחלופין כי עזבונות בלומנטל חייבים להעביר להם את כל הרווחים שהפיקו, או יפיקו, מן הנכס. התובענה נסמכה, בין היתר, על הסכם השיתוף, כמו גם על תצהירו של עו"ד תוסיה-כהן, שבו נטען כי כיוון שהמאבק המשפטי בהליכי ההסדר היה אינטרס משותף של יורשי בן יוסף ויורשיהם של האחים משיח, שיוצגו על ידו, ושל עזבונות בלומנטל, הוא סיכם עם האחרונים כי הליכי ההסדר ינוהלו בצוותא בשם הבעלים הרשומים (בלומנטל) כדי להדוף את טענות אלמשני, ושאלת היחסים הפנימיים בין יורשי הצדדים להסכם השיתוף תידון בהמשך, אם תידחנה טענות אלמשני. אותן טענות אכן נדחו כאמור, אך לגירסת עו"ד תוסיה-כהן, עזבונות בלומנטל החלו להתכחש לזכויות יורשי בן יוסף ומשיח בנכס, ולכן הוא המליץ על הגשת התביעה. עו"ד תוסיה-כהן ז"ל נפטר טרם שנחקר על תצהירו זה.

מתגובת עזבונות בלומנטל לתובענתם של יורשי בן יוסף התברר כי עוד בשנת 1980, בעיצומם של הליכי ההסדר, התקשרו עזבונות האחים בלומנטל בהסכם מותנה עם זוננפלד (להלן: הסכם המכר). בהתאם להסכם המכר, התחייב זוננפלד לרכוש את זכויות האחים בלומנטל בנכס, להוציא את ההוצאות ולבצע את הפעולות הנדרשות כדי להגן על הזכויות הרשומות במסגרת הליכי ההסדר. כן הוסכם שאם ייקבע בהליכי ההסדר כי האחים בלומנטל אינם בעלי זכויות בנכס – יתבטל ההסכם, בלא שלזוננפלד תהא טענה בקשר עם כך. כעולה מן הנתונים שלפנינו: זוננפלד ביצע פעולות שונות במסגרת הליכי ההסדר, וכן שילם את התמורה החוזית בשנים 1992 ו-1993, אך עד כה לא הסתיימה העיסקה עמו ברישום, בנסיבות שלא הובררו כל צרכן.

בעקבות חשיפת הסכם המכר, הגישו יורשי בן יוסף כולם כתב תביעה מתוקן, שזוננפלד נכלל בו כנתבע, לצד עזבונות בלומנטל. בכתב התביעה המתוקן שבו יורשי בן יוסף וטענו לזכויות בנכס, הגוברות לטענתם על אלו של זוננפלד, ולחלופין עתרו לקבל את חלקם מכל הרווחים וההכנסות שהופקו ממכירת הנכס.

עיקר טענותיהם של עזבונות בלומנטל ושל זוננפלד בהגנתם מפני כתב התביעה המתוקן, כפי שסוכמו על-ידי בית המשפט המחוזי, התמקדו באלה: כלל אין זהות בין הקרקע נושא הסכם המכר לבין הנכס; לחלופין – לא היתה שותפות במקרקעין כי אם ברווחים בלבד, וכאלה לא היו; השותפים לא החזירו לבלומנטל את חלקם במחיר הנכס ואת חלקם בהוצאות בלומנטל; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות וכן מחמת מעשה בית דין – הפסיקה בהליכי ההסדר, שלפיה הבעלות בנכס היא של עזבונות בלומנטל.

יצוין כי יורשים מסוימים של משיח (להלן: יורשי משיח) ביקשו במהלך ההתדיינות בבית המשפט המחוזי להצטרף אף הם כבעלי דין בתביעה ולטעון לזכויות מקבילות לאלו של יורשי בן יוסף, אך ניסיונותיהם נדחו נוכח התנגדותם של עזבונות בלומנטל בטענה שלא הוכח כי הם אכן יורשיהם החוקיים של האחים משיח (סעיף 12(ב) לפסק הדין המשלים).

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5.           בפסק דינו החלקי מתאריך 27.3.2003 קבע בית המשפט המחוזי, לאחר שניתח את הסכם השיתוף, כי הנכס נרכש במימון של בן יוסף ונרשם על שם האחים בלומנטל כנאמנים של השותפים (כאשר הרישום על שם אחד השותפים בלבד הוסבר על רקע הנוהג שרווח בענין זה בתקופת המנדט הבריטי). עוד נקבע, כטענת יורשי משיח ובן יוסף, כי עורכי הדין של הצדדים אכן הגיעו להסכמה לפעול בהליכי ההסדר בחזית אחת, כאשר המחלוקת בין הצדדים תתברר לאחר הדיפת טענות אלמשני. בית המשפט הוסיף כי בהתאם להוראת סעיף 15 להסכם השיתוף היו האחים בלומנטל רשאים למכור את הנכס כעבור שלוש שנים מחתימת ההסכם – בכפוף לחלוקת התמורה ולאחר ניכוי הוצאות כמפורט בהסכם, אף שהמכירה לזוננפלד מאחורי גבם של השותפים ובזמן הליכי ההסדר – נגועה בחוסר תום לב. עם זאת מצא בית המשפט כי נוכח מטרות השיתוף במקרקעין ועל מנת לחסוך בהליכים ראוי לאפשר את השלמת העיסקה עם זוננפלד, בכפוף לעריכת התחשבנות עם יורשיהם של בן יוסף והאחים משיח, כאשר אם יגיעו הצדדים להסכמה בענין זה, יהפוך פסק הדין החלקי – לסופי. ככל שיחליט זוננפלד לבטל את ההסכם שכרת עם עזבונות בלומנטל, נקבע, הרי שהנכס יירשם בשלושה חלקים שווים בין עזבונותיהם ויורשיהם של שלושת השותפים, בכפוף לזכויות כל צד שלישי (להלן: פסק הדין החלקי).

6.           בהמשך לפסק הדין החלקי, ולבקשות שונות שהגישו הצדדים, הגישו עזבונות בלומנטל תחשיב, שלפיו התמורה שנתקבלה מזוננפלד עומדת על סך של 105,635 ש"ח (שהם כ-310 אלף ש"ח נכון למועד הגשת התחשיב), הוצאותיהם בקשר עם הנכס עמדו על כ-70 אלף ש"ח, והעלות המשוערכת של רכישת הנכס – הסתכמה בכ-690 אלף ש"ח, כך שלשיטתם, הנכס נמכר בהפסד. זוננפלד הגיש אף הוא תחשיבים שונים, והציג את הוצאותיו שלו בקשר עם הנכס. כן הוגשה חוות דעתו של שמאי מכריע, אשר מונה בהסכמת הצדדים, ואשר העריך את שווי הנכס למועדים שונים, שבכולם, כך נמצא, עלה שווי הנכס באופן משמעותי על התמורה שננקבה בהסכם המכר. בפסק דינו המשלים מתאריך 14.11.2005 החליט בית המשפט לקבוע את מחיר הנכס, שעל בסיסו תיערך ההתחשבנות בין הצדדים, על יסוד התמורה החוזית שננקבה בהסכם המכר (להלן: המחיר הקובע), ולא על יסוד שומתו הגבוהה בהרבה של השמאי המכריע. כן נקבע שאם זוננפלד יבקש להשלים את העסקה, יהיה עליו לשלם ליורשי בן יוסף ומשיח את חלקם היחסי במחיר הקובע (תשלום שלהלן יכונה: התשלום לשותפים), וזאת "גם אם הדבר כרוך בתשלום נוסף, שאותו אולי יוכל לתבוע מהאחים בלומנטל". מכיוון שלא היתה ודאות לגבי זהותם של יורשי האחים משיח, נקבע כי חלקם של יורשי משיח בתשלום לשותפים – יופקד בידי האפוטרופוס הכללי, עד לאיתורם. כן נקבע שאם זוננפלד לא ישלם את התשלום לשותפים, יחול הסעד החלופי של רישום שליש מהזכויות בנכס על-שם יורשי בן יוסף ושליש על שם יורשי משיח, אך בכפוף לסילוק חלקם היחסי של השותפים בהוצאות מסוימות של עזבונות בלומנטל, כמפורט בסעיף 17 לפסק הדין. כן חויבו זוננפלד ועזבונות בלומנטל, יחד ולחוד, בשכר טרחת עורך דין של המערערים שכנגד מס' 6-1 בסך של 50,000 ש"ח, ושל המערער שכנגד מס' 7 (שהיה מיוצג רק בחלק מן הדיון) – בסך של 5,000 ש"ח (להלן: פסק הדין המשלים).

7.           בהחלטתו מתאריך 16.11.2005, הורה בית משפט קמא על תיקון טעות סופר שנפלה בפסק דינו, וקבע כי המחיר ששילם זוננפלד עבור הנכס היה 106,692 ש"ח, כך שהמחיר הקובע, ובהתאם – התשלום לשותפים – ייגזר מסכום זה (להלן: ההחלטה המתקנת).

טענות הצדדים בערעוריהם

8.           טענותיהם העיקריות של עזבונות בלומנטל בערעורם הן אלה:

(א)        דין התביעה היה להידחות מחמת התיישנות (שכן עילת התביעה נולדה בשנת 1944 – מועד רישום הנכס, ולכל המאוחר בשנת 1967 – עת הושב ניהול הסדר המקרקעין באיזור לידי ישראל), או מחמת מעשה בית דין (כיוון שבהליכי ההסדר נקבע כי עזבונות בלומנטל הם בעלי הזכויות בנכס).

(ב)         פרשנות בית משפט קמא את הסכם השיתוף שגויה, שהרי מדובר בהסכם לצורך שותפות ברווחים בלבד, ולא בהסכם שותפות במקרקעין, או הסכם נאמנות;

(ג)         לחלופין, הסכם המכר איננו נגוע בחוסר תום לב.

(ד)         בית משפט קמא שגה עת שסירב להפחית מן ההכנסות ממכירת הנכס לזוננפלד את עלות רכישת הנכס (שלטענת עזבונות בלומנטל, הם – ולא בן יוסף – נשאו בו בלעדית) והוצאות נוספות שהוצגו על-ידם.

(ה)        בית משפט קמא שגה בסכום שנקבע בהחלטה המתקנת.

(ו)          הוצאות המשפט שהושתו על עזבונות בלומנטל היו גבוהות יתר על המידה.

9.           זוננפלד מצטרף למעשה בערעורו לטענות עזבונות בלומנטל בענין ההצדקה לדחיית תביעתם של יורשי בן יוסף מעיקרה. לחלופין טוען זוננפלד, בתמצית, כי לא היה מקום לחייבו בתשלומים כלשהם ליורשי בן יוסף ומשיח כתנאי להשלמת הסכם המכר, וכי היה על בית המשפט המחוזי לקבוע שההתחשבנות תיעשה מול עזבונות בלומנטל בלבד. עוד טוען זוננפלד כי גם אם הוא זה שיחויב בביצוע התשלום לשותפים, הרי שעל בית משפט קמא היה להורות באופן פוזיטיבי שעזבונות בלומנטל – שקיבלו כבר את מלוא התמורה בקשר עם הסכם המכר – ישפו אותו בגין ביצוע התשלום האמור.

10.        יורשי בן יוסף טוענים מנגד כי שגה בית המשפט באפשרו לזוננפלד להשלים את רכישת הנכס, בכפוף לביצוע התשלום לשותפים, במקום להורות על רישום זכויותיהם בנכס. עוד טוענים יורשי בן יוסף כי משהחליט זוננפלד לבחור באפשרות שניתנה לו להשלים את העסקה, היה על בית המשפט לקבוע כי הדבר ייעשה בכפוף לחיוב זוננפלד ועזבונות בלומנטל לשלם ליורשי בן יוסף את חלקם בנכס לפי שוויו כיום, ואף ללא כל קיזוז וניכוי הוצאות. לחלופי חלופין משיגים יורשי בן יוסף על חלק מן ההוצאות שבית המשפט התיר לנכותם מתמורת המכירה בפועל, בחישוב התשלום לשותפים.

11.        לענין יורשי משיח יצוין כי אלו, כאמור, לא הצליחו להצטרף כבעלי דין לתביעה שהתנהלה בבית המשפט המחוזי נוכח התנגדות עזבונות בלומנטל, שטענו כי לא הוכח כי אלו הם אכן יורשיהם החוקיים של האחים משיח (סעיף 12(ב) לפסק הדין המשלים). בנסיבות אלו טוענים עזבונות בלומנטל בערעוריהם, בנוסף לאמור לעיל, כי בכל מקרה לא היה מקום להקנות ליורשי משיח זכות כלשהי, בין אם בדרך של רישום זכויות בנכס, ובין אם בקבלת כספים נוכח מכירת הנכס לזוננפלד. זה המקום להוסיף כי במסגרת ההליך שהתנהל בפנינו ביקשו יורשי משיח להצטרף כבעלי דין להליך, והאפוטרופוס הכללי (ששימש בתחילה כמשיב בערעורים) אישר כי המבקשים הללו הם אכן כל יורשיהם החוקיים של האחים משיח. בהחלטתנו מתאריך 8.12.2008 הורינו איפוא על צירופם כבעלי דין בהליכים שבפנינו, ופטרנו במקביל את האפוטרופוס הכללי מהמשך השתתפותו בהליכים. בנסיבות שנוצרו – הדבר מאיין את טענתם האמורה של עזבונות בלומנטל, ויש לקבוע כי יורשי משיח (כקבוצה) הם בעלי דין שווי-זכויות ליורשי בן יוסף (כקבוצה).

לאחר תאור הנתונים, הטענות והשתלשלות ההליכים במסכת מורכבת זו – נפנה עתה לפסיקת הדין.

דיון והכרעה

פרשנות ההסכם

12.        ראשית יש להידרש לשאלת פרשנותו של הסכם השיתוף, שכן לזו השלכה ברורה על זכויות הצדדים ועל ההשגות השונות שהועלו כנגד פסק הדין במסגרת הערעורים.

13.        דעתי היא כדעתו של בית המשפט המחוזי הנכבד, כי עסקינן בהסכם שותפות במקרקעין, כאשר האחים בלומנטל שימשו כנאמנים לטובת שותפיהם, בן יוסף ומשיח, ביחס לשני שלישים מן הזכויות בנכס. אבהיר את עמדתי להלן.

אף שמטבע הדברים לא העיד בבית המשפט המחוזי הנכבד אף אחד מן הצדדים המקוריים להסכם השיתוף, שנכרת כשבעים שנים קודם להגשת התובענה – באשר אלה כולם הלכו לבית עולמם, הרי שקריאתו של ההסכם איננה מותירה ספק של ממש ביחס לכוונת יוצריו. כאמור, ההסכם קובע, בתמצית רבה, כי הנכס נקנה באופן: "ששליש יהא שייך לאדון יהודה בן יוסף, שליש לאחים משיח הנז', ושליש לאחים בלומנטל הנז'" (סעיף 5), וכי הרווחים מן הנכס יחולקו שווה בשווה בין הצדדים (סעיפים 8 ו-9). כן נקבע כי אם תירכש הקרקע הסמוכה לנכס – תחול השותפות לכל פרטיה באופן הנזכר (סעיף 12), ואם לא ירצו בלומנטל להשתתף ברכישה הקרקע הסמוכה – יישארו הצדדים שותפים רק בנכס. עם זאת נקבע כי הקושאנים (השטרות) יירשמו רק על-שם בלומנטל (סעיף 6), ההוצאות על הנכס יחולו מעתה על בלומנטל, אך תוך שבן יוסף ומשיח יהיו חייבים בהשבתן (סעיף 10), ומתמורת מכירתו של הנכס ישולמו ראשית הוצאות בלומנטל (סעיף 11). בתום שלוש שנים יוכלו בלומנטל למכור את הנכס גם בהפסד, ואם היה הפסד – יתחלק הוא בין השותפים (סעיף 15).

משמעות ההוראות הנ"ל היא שצדק בית המשפט המחוזי בקובעו כי עסקינן בהסכם לשיתוף מלא של זכויות במקרקעין, כאשר הצדדים הסכימו כי אחד השותפים – האחים בלומנטל – יירשם כבעל הזכויות במקרקעין, וישמש כנאמן עבור יתר השותפים (השוו: ע"א 34/88 רייס נ' אברמן, פ"ד מד(1) 278 (1990) (להלן: ענין רייס); ע"א 3829/91 וואלס נ' גת, פ"ד מח(1) 801, 809-808 (1994) (להלן: ענין וואלס)). העובדה שהאחים בלומנטל לא התנהגו בפועל כנאמנים (כפי שהם עצמם טרחו להדגיש), או שהפרו את חובותיהם כנאמנים, איננה שוללת, כמובן, את קיום הנאמנות, או את זכותם של שותפיהם כנהנים. זאת ועוד – טענות עזבונות בלומנטל כי המדובר רק בהסכם לשיתוף ברווחים ממכירת מקרקעין – לא הוכחו כדבעי ודינן להידחות.

14.        סוגיה רבת חשיבות שניה היא שאלת זכותם של האחים בלומנטל (או עזבונותיהם) למכור את הנכס לצד שלישי, ובכלל זה לזוננפלד, אף בלא הסכמה של השותפים להסכם השיתוף. אף בענין זה דעתי כדעתו של בית המשפט המחוזי הנכבד, כי זכות כזו היתה מוקנית להם. אבהיר את הדברים מיד בסמוך.

15.        סעיף 14 להסכם השיתוף, שאותו מאזכרים יורשי בן יוסף ויורשי משיח בסיכומיהם, קובע כדלקמן:

"אם יבוא קונה שירצה לקנות הקרקע ואחד או שנים מהשותפים לא ירצו למכור, מוכרח האינו רוצה, השנים או האחד, לשלם לאלו הרוצים למכור מחיר הקרקע כפי המקח שרוצה הלוקח לקנות ... וכל הנחלה ישאר ביד זה שאינו רוצה למכור ...".

סעיף זה מקנה לשותפים מעין זכות קדימה לרכישת חלקם של השותפים האחרים בנכס (במשמעות דומה לאמור כיום בסעיפים 102 ו-103 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין)). ברי גם כי אף אם עמדה לשותפי האחים בלומנטל זכות הקדימה בעת מכירת הנכס לזוננפלד, הרי שנשללה מהם בפועל האפשרות לממשה, משלא ידעו על קיומו של הסכם המכר.

16.        ברם סעיף 14 להסכם השיתוף הנ"ל איננו עומד לבדו. מיד אחריו בא סעיף 15 להסכם, שעזבונות בלומנטל מפנים אליו (ויורשי בן יוסף ויורשי משיח אינם מתייחסים

אליו כמעט כלל), ואשר קובע בסייפא שלו כדלקמן:

"... ואם ח"ו לא יימכר עד סוף שנה שלישית מהיום יכולים האחים בלומנטל למכור אפילו ח"ו על הפסד, והשותפים הנותרים יסבלו ג"כ ההפסד, שני השותפים כל אחד ואחד כפי חלקו, היינו: האדון יאודה שליש והאחים משיח שליש".

הסדר זה, הדומה במידה מסוימת להסדר הקבוע כיום בסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, לענין פירוק שיתוף במקרקעין, מקנה לאחים בלומנטל מאז שנת 1929 (שלוש שנים מכריתת הסכם השיתוף) זכות למכור את הנכס למי שיחפצו, כאשר כל עוד לא מכרו – הם מחויבים להחזיק בשני שלישים מן הזכויות בנכס בנאמנות עבור שותפיהם.

17.        יורשי בן יוסף ויורשי משיח לא הבהירו את הבסיס לפרשנותם, שלפיה זכות הקדימה עמדה להם גם בתום תקופת שלוש השנים מכריתת הסכם השיתוף – וזאת חרף האמור בסעיף 15 הנ"ל להסכם. אמנם עקרונית אין מניעה שמחזיקים במשותף בנכס יחליטו כי לכל אחד מהם תהא זכות קדימה, או זכות סירוב ראשונה לפי הענין, שאיננה מוגבלת בזמן, באופן שיאפשר לכל אחד מן המחזיקים למנוע כניסת שותפים בלתי רצויים לנכס, לנצל הזדמנויות עסקיות, או להבטיח את המשך החזקתם שלהם בנכס (השוו: ע"א 1186/93 מדינת ישראל נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד מח(5) 353, 377 (1994); ע"א 4857/02 מגה טי.וי. ישראל בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פ"ד נו(6) 951, 959 (2002)). ברם לא כך החליטו הצדדים כאן. הם הוסיפו את סעיף 15 להסכם השיתוף, המקנה לבלומנטל את הזכות למכור את הנכס אפילו בהפסד (אם "חס וחלילה" לא נמכר הנכס בתוך שלוש שנים) ולחייב את שותפיהם בהפסדים. לא ניתן לקבוע בודאות מדוע החליטו הצדדים כך: ייתכן שהדבר נעשה משום שהקניית זכות הקדימה, אם זו איננה ממומשת על-ידי השותפים האחרים, עלולה להביא בתקופת הביניים לקיומה – לאובדן ההזדמנות של השותף המעונין להיפטר מחלקו: למכור את הנכס לצד שלישי. ייתכן שהדבר נעשה משום שבלומנטל, בניגוד לשותפיהם, היו רשומים כבעלי הנכס והיו אמורים לשאת בהוצאות שונות הקשורות בו, והם ביקשו להבטיח כי אם יתברר בתוך זמן מסוים שהמדובר בהשקעה כושלת, הם יוכלו לוותר על הנכס המכביד במהירות ובלא תלות בשותפיהם. מלשון הסכם השיתוף ברור גם שהצדדים לא ראו בנכס, נשוא ההסכם, השקעה ארוכת-טווח, שאז קיימת חשיבות רבה יותר לשימורה של זכות הקדימה בידי השותפים. יהא ההסבר אשר יהא – משבחרו הצדדים להוסיף את סעיף 15 להסכם (זכותם של האחים בלומנטל למכור את הנכס בחלוף שלוש שנים, גם בהפסד ותוך חיוב השותפים להשתתף בהפסד), הרי שהדרך הראויה ליישב הוראה זו עם הוראת סעיף 14 להסכם (זכות הקדימה), היא לראות בסעיף 15 כהוראה התוחמת את גבולותיה של זכות הקדימה – כמו גם זכויות אחרות המנויות בהסכם – לתקופה של שלוש שנים מכריתת ההסכם. פרשנות אחרת, שלפיה זכות הקדימה מתקיימת לעולם, מייתרת כליל את הוראת סעיף 15 להסכם השיתוף. כידוע, בפרשנות חוזה: "נקודת המוצא הינה, כי חלקיו השונים של החוזה אינם סותרים זה את זה או אינם מייתרים זה את זה" (אהרן ברק פרשנות במשפט – פרשנות החוזה 589 (כרך רביעי, 2001); כן ראו: ע"א 216/90 מדינת ישראל – מע"צ נ' מרכז מכירות מתכת אלקטרה בע"מ, פ"ד מו(4) 211, 214 (1992)). על רקע כלל זה – יורשי בן יוסף ויורשי משיח לא התיימרו אפילו להסביר כיצד מתיישבת טענתם לזכות קדימה נמשכת עם קיומו של סעיף 15 להסכם השיתוף.

נקודת המוצא כאן היא איפוא גם נקודת הסיום: סעיף 15 להסכם השיתוף העניק לאחים בלומנטל זכות למכור את הנכס למי שיחפצו, משחלפו שלוש שנים מכריתת הסכם השיתוף. מכאן שלא היה בעצם כריתתו של הסכם המכר (להבדיל מאי-העברת התמורה החוזית שהתקבלה – לידי השותפים) משום הפרה של הסכם השיתוף, או של חובתם של האחים בלומנטל כנאמנים כלפי שותפיהם.

הסכם המכר ותוקפו המשפטי

18.        משנקבע כי הנכס נרשם על שם האחים בלומנטל בנאמנות (ביחס לשני שלישים מן הזכויות בנכס) לטובת שותפיהם, הרי שהתוצאה המתבקשת היתה, לכאורה, להורות על רישום שני שלישים מן הזכויות בנכס על שם יורשי בן יוסף ומשיח. ברם, כריתתו וקיומו של הסכם המכר הביאה את בית משפט המחוזי הנכבד להורות כי זוננפלד יוכל לפעול להשלמת ההסכם, בכפוף לביצוע התשלום המגיע לשותפים – על ידו. יורשי בן יוסף ומשיח משיגים על החלטה זו וטוענים כי להסכם המכר – שנקבע כי נכרת בחוסר תום לב של עושיו – לא אמורה להיות כל נפקות משפטית. זוננפלד טוען, מצידו, כי לא רק שהיה מקום להכריז על הסכם המכר כתקף, אלא שהיה מקום להותיר את ההתחשבנות והתשלומים הנוספים ליתר בעלי הדין, כממשיכיהם של הצדדים להסכם השיתוף.

19.        טרם שנבחן את טענות בעלי הדין בהקשר זה ואת הפתרון המשפטי שמצא בית המשפט המחוזי לסוגיה, ראוי להידרש בקיצור נמרץ להסכם המכר ולנסיבות כריתתו, כעולה מממצאיו של בית משפט קמא בענין (סעיפים 13(ג) ו-15 לפסק הדין המשלים) ומן הנתונים והראיות שעמדו בפניו, ובפרט – הסכם המכר עצמו. מאלו עולה כי מנהלי עזבונות בלומנטל מכרו את הנכס לזוננפלד באופן שהוא זה שייטול על עצמו את ניהול הליכי ההסדר ואת ההוצאות הרבות הכרוכות בכך, מתוך ידיעה והסכמה לכך שאם תתקבלנה טענות אלמשני, לא תהא לו זכות כלשהי כלפי בלומנטל. זוננפלד אכן פעל – בהצלחה – לשמירת הזכויות בנכס בידי בלומנטל (דבר שהקנה לו זכות להשלמת ההסכם ולרישום הזכויות על שמו, בכפוף לתשלום יתרת התמורה). הנה כי כן אילולא נמצא המימון האמור להגנה על הנכס, היו עלולות הזכויות בנכס להינטל מבלומנטל, והשקעתם של כל השותפים היתה יורדת לטמיון. ניתן להניח כי סיכון זה וטיבו הייחודי של הסכם המכר השתקף בתמורה, כאשר בכך יש אולי כדי להסביר, ולו באופן חלקי, את הפער בין התמורה החוזית לבין שווי הנכס (נכון לשנת 1981), כפי ששם אותו השמאי המכריע.

עם זאת, אין משמעות משפטית לנסיבות המדויקות שבהן נכרת הסכם המכר (שבעניינן לא נקבעו ממצאים חד-משמעיים על-ידי בית המשפט הנכבד קמא), למעט לשני הנתונים שיאוזכרו להלן:

(א)     הנתון האחד הוא קביעתו של בית משפט קמא כי זוננפלד ועזבונות בלומנטל פעלו בחוסר תום לב ו"מאחורי גבם" של יורשי בן יוסף ומשיח, בכריתת הסכם המכר. אין להתערב בקביעה זו: עזבונות בלומנטל מכרו את הנכס בעיצומם של הליכי ההסדר, בלא לעדכן את יורשי משיח ובן יוסף, שותפיהם להליכי ההסדר, וממילא – אף בלא לערוך התחשבנות עם השותפים בסיום המכירה. זוננפלד, חרף הכחשותיו, היה מיוצג על ידי אותו עורך דין שייצג את עזבונות בלומנטל בהליכי ההסדר, והוא היה (או חייב היה להיות) ער לטענות יורשי משיח ובן יוסף לזכויות בנכס, כפי שנקבע מפורשות בפסק הדין המשלים. יתרה מכך, במועד ביצוע התשלום בפועל לעזבונות בלומנטל (בשנים 1992 ו-1993), ידע זוננפלד היטב כי ליורשי בן יוסף ומשיח טענות לזכות בנכס, כפי שהודה בעדותו (עמ' 10 לפרוטוקול הדיון מתאריך 19.12.1996).

(ב)     הנתון השני שהנו בעל נפקות הוא שלא נטען – ובכל מקרה, לא הוכח – כי הסכם המכר הוא עיסקה למראית עין, או שנועד רק למלט את הנכס מידי יורשי בן יוסף ומשיח בטרם יושלמו הליכי ההסדר, או שהתמורה הנקובה בהסכם המכר איננה משקפת את התמורה האמיתית ששולמה. עסקינן איפוא בעיסקה שניתן להגדיר את תוכנה כלגיטמי, כאשר השאלה היא רק האם בכריתתה, או בביצועה, במתווה שהוסכם על הצדדים לה, יש עדיין הפרה של זכויות יורשי בן יוסף ומשיח בנכס.

20.        על רקע האמור, נפנה עתה לבחון את טענתם של יורשי בן יוסף ומשיח, כי זכותם בנכס גוברת על זו של זוננפלד, ולמעשה – כי יש להורות על ביטול הסכם המכר, ואת טענתו הנוגדת של זוננפלד, כי אין לחייבו בביצוע התשלום הנוסף כתנאי להשלמת הסכם המכר.

21.        בשים לב לטיבו של הסכם השיתוף, יש לבחון טענות אלה, בראש ובראשונה, באספקלריה של דיני הנאמנות. סעיף 14 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 קובע כדלקמן:

כאן יש להעיר שתי הערות:

(א)                   סעיף 14 לחוק הנאמנות חל גם על פעולה שביצע הנאמן בהפרת חובת הנאמנות, למרות שהנאמנות עצמה נוצרה לפני תחילת החוק. ראו: שלמה כרם נאמנות 848-847 (מהדורה רביעית, 2004) (להלן: כרם).

(ב)                   העובדה שהסכם המכר לא הסתיים ברישום – איננה שוללת מניה וביה את תחולתו של סעיף 14 על המקרה (ראו: ענין וואלס, בעמ' 816).

22.        נוכח ההוראה הנ"ל אילו לנאמן (עזבונות בלומנטל) לא היתה כלל זכות למכור את הנכס, הרי שמכירת הנכס לזוננפלד היתה משום פעולה שנעשתה בהפרתה של חובת הנאמנות הבסיסית – של שמירה על הנכס עבור שותפיהם של בלומנטל, עד למכירתו המוסכמת, כאשר הפרה זו בוצעה בידיעה מלאה של הרוכש (שכן בנסיבות האמורות ניתן לייחס לזוננפלד באופן מלא את ידיעת בלומנטל). במצב דברים זה, של תחרות זכויות בין הנהנה לרוכש, שאינו תם לב, היה, כנראה, מקום להורות על ביטול הסכם המכר (שממילא לא נסתיים ברישום). אולם במקרה דנן, משמצאנו כי לעזבונות בלומנטל עמדה הזכות למכור את הנכס ללא הסכמת יתר השותפים, ואפילו בהפסד, הרי שעצם ההתקשרות בהסכם למכירת הנכס איננה מהווה הפרה של חובת הנאמנות הבסיסית של האחים בלומנטל, לשמירה על הנכס עבור שותפיהם. העילה היחידה האפשרית להתערבות בהסכם המכר, ואף לביטולו, מכח סעיף 14 לחוק הנאמנות יסודה בהפרת חובת הנאמנות המשנית, והיא – חלוקת תמורתו של נכס הנאמנות לשותפים-הנהנים (בהתאם לסעיף 3 לחוק הנאמנות, ולהוראות הסכם השיתוף). במצב הדברים הרגיל לא היינו מייחסים לצד שלישי הרוכש נכס מנאמן, אפילו הוא יודע על קיום הנאמנות – ידיעה, או אחריות, לאי-חלוקת התמורה ששילם עבור הנכס לנהנים (השוו: הסייפא לסעיף 14 לחוק הנאמנות). בסיטואציה כזו ראוי היה לתת תוקף בלתי מסויג לעסקה ולהסתפק בהפניית הנהנה לתביעה כנגד הנאמן (ראו: סעיפים 3 ו-13 לחוק הנאמנות). אולם במקרה דנן פעלו זוננפלד ועזבונות בלומנטל בצוותא חדא, יוצגו למעשה על-ידי עורך דין משותף בקשר לכריתת הסכם המכר ולניהולם של הליכי ההסדר, וניהלו את ההתחשבנות ביניהם, והכל תוך התעלמות מקיום השותפים – שזוננפלד ידע על טענותיהם ביחס לנכס. בנסיבות אלה ניתן לייחס לזוננפלד ידיעה על כך שיורשי השותפים לא יזוכו בתמורת הנכס, ולכך ששלושה עשורים לאחר שנכרת הסכם המכר וכ-17 שנים לאחר ביצוע התשלומים לעזבונות בלומנטל, נאלצים יורשי השותפים להמשיך בהתדיינויות משפטיות כדי לנסות ולהבטיח לעצמם למצער את זכותם לקבל את חלקם בכספים ששילם זוננפלד.

23.        בנסיבות אלה, יש להחליט איפוא מהו הפתרון המשפטי הראוי: האם ביטול הסכם המכר, מתן תוקף מלא לו, או התניות השלמתו בתשלום ליורשי בן יוסף ומשיח של חלקם בתמורה החוזית? וככל שיותנה תוקף ההסכם בתשלום כאמור, האם עזבונות בלומנטל הם שצריכים לשאת בתשלום, או שמא זוננפלד (כפי שבחר להורות בית המשפט המחוזי הנכבד)?

שיקול הדעת בבחירת הפתרון המשפטי הראוי הוא רחב, והוא יופעל בדרך שתאזן כיאות בין האינטרס של הגנה על נכסי הנאמנות מזה והגנה על עסקאות מסחריות תקפות מזה (ראו: כרם 582).

24.        הפתרון שמציעים הנהנים (יורשי בן יוסף ומשיח), והוא – ביטול הסכם המכר והשבת המקרקעין – איננו פתרון מתאים. לעזבונות בלומנטל עמדה כאמור הזכות למכור את הנכס, גם במחיר הפסד, ואם הנהנים יקבלו את חלקם בתמורה החוזית – הרי שלא ייפגעו זכויותיהם. פתרון זה של ביטול ההסכם אף יפגע שלא לצורך בזוננפלד. מאידך גיסא, הפתרון שמציע זוננפלד – הותרת הסכם המכר על כנו, תוך הפניית יורשי בן יוסף ומשיח לתבוע את תמורת הנכס, או את נזקם מעזבונות בלומנטל אף הוא איננו ראוי. פתרון זה עלול להביא לכך שהנהנים ייוותרו בלא הנכס ובלא תמורתו, בעוד שזוננפלד – האחראי, יחד עם עזבונות בלומנטל, לתקלה המשפטית שנוצרה – יזכה בנכס. בחירתו של בית המשפט המחוזי להתנות את מימוש הסכם המכר בהשלשת חלקם של יורשי בן יוסף ומשיח לידיהם מהווה איפוא פתרון צודק, המגן על האינטרסים הלגיטימיים של השותפים ושל רוכש הנכס גם יחד.

25.        עתה יש להחליט על מי להטיל את החובה לשלם ליורשי השותפים את חלקם בתמורה שבהסכם המכר, כאשר הברירה היא בין עזבונות בלומנטל לבין זוננפלד. עזבונות בלומנטל סבורים כי ראוי שזוננפלד הוא שיישא בנטל (כפי שקבע בית המשפט המחוזי), ומציעים כי אף לא תעמוד לו זכות לדרוש לשפותו בגין התשלום הכפול. זוננפלד מצידו דורש כי עזבונות בלומנטל הם שישלמו ליתר השותפים את חלקם, ולחלופין – כי יחויבו במפורש לשפותו. בית המשפט המחוזי קבע שזוננפלד הוא שיישא בתשלום לשותפים, והוסיף כי חיוב זה אמור להתקיים "גם אם הדבר כרוך בתשלום נוסף, שאותו אולי יוכל לתבוע מהאחים בלומנטל". הבחירה בפתרון זה טעמה עמה, שכן זוננפלד הוא המעונין בקיום הסכם המכר, בעוד שלעזבונות בלומנטל אין, כנראה, ענין בהשלמת הסכם המכר.

עם זאת לשיטתי יש להטיל על עזבונות בלומנטל לבצע את התשלום, ולא על זוננפלד. ככלל, יש לתור אחר הפתרון להפרה של חובת נאמנות קודם כל במישור היחסים שבין הנהנה לבין הנאמן, ולא בזה שבין הנהנה לבין הצד השלישי (השוו לעמדתו של הנשיא מ' שמגר ב-ע"א 29/86 אי.תי.ס. נהיגה עצמית בע"מ נ' קרול, פ"ד מד(1) 864, 880 (1990); וראו ענין וואלס בעמ' 809, 816). עזבונות בלומנטל הם שהפרו את חובתם, כנאמנים, להעביר לשותפיהם את חלקם בנכס, והפסול בהתנהלותם ודאי איננו קל משל זוננפלד: הם שמחזיקים שלא כדין משך שנים ארוכות בכספים לא להם, ואף כאשר נדרשו לשלמם, הכחישו באופן גורף את חובתם לעשות כן. בנוסף, חיוב זוננפלד בתשלום ליורשי בן יוסף, תוך ש"אולי" יוכל לתבוע שיפוי מעזבונות בלומנטל מביא לתוצאה שהאחרונים יוכלו לנסות לשמר בידם את חלק התמורה שקיבלו מזוננפלד ושהוחזק בידיהם שלא כדין, דבר שיהווה מקרה מובהק של עשיית עושר ולא במשפט.

יש להעיר עם זאת כי קושי שצפוי להיווצר במתווה האמור הוא שלעזבונות בלומנטל עלול להיות חוסר-ענין בביצוע התשלום לשותפים: אם לא יבוצע התשלום, הדרוש להשלמת עסקת המכר - יתבטל הסכם המכר כפוף להחזר התמורה והם יזכו בשליש מן הזכויות בנכס, ששוויין כיום עולה, כנראה, משמעותית על התמורה שקיבלו מזוננפלד. אולם במקרה כזה יוכל זוננפלד, לגישתי, לפרוע את החוב ליורשי בן יוסף ומשיח ולדרוש אז השבה מעזבונות בלומנטל, מכח הוראת סעיף 4 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (השוו: סעיפים 13 ו-14 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967; עיינו: דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט             (כרך א', מהדורה שניה, 1998) 287-271, 304-300; ע"א 188/84 צור חברה לביטוח בע"מ נ' ברוך חדד, פ"ד מ(3), 1).

הפתרון האמור הוא, לתפיסתי, המיטבי בכך שהוא מבטיח את זכויות הנהנים – יורשי בן יוסף ומשיח, כך שיקבלו בוודאות את חלקם היחסי בזכויות בנכס, או למצער את חלקם במכירת הנכס. הוא שולל (מבחינה משפטית) מן הנאמנים – עזבונות בלומנטל – את האפשרות להמשיך ולהחזיק שלא כדין בכספי הנהנים. הוא מאפשר לצד השלישי – זוננפלד – להבטיח את השלמת הסכם המכר, תוך שלאשמו המסוים בקשר עם הסכם המכר תהא נפקות מוגבלת בלבד של התניית השלמתו והמשך תקפו של הסכם המכר בביצוע התשלום לנהנים, ושל העברה לכתפיו של הסיכון שלא יצליח לגבות מעזבונות בלומנטל שיפוי בגין התשלום לשותפים, אם זוננפלד יבחר לבצעו במקום עזבונות בלומנטל.

בשולי הדברים כאן יש להוסיף שחרף האמור כאן ובקבלתו החלקית של הערעור, הרי שייתכן שמבחינה מעשית זוננפלד אכן הוא שישא, לפחות בתחילה, בתשלום ליורשי משיח ובן יוסף, בדיוק כשם שהיה אמור לעשות בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד; וישאל השואל – מה הועילו איפוא  חכמים בתקנתם.

התשובה לכך היא כפולה:

ראשית, מבחינה משפטית, כמבואר לעיל, ראוי להטיל את החובה לשלם לשותפים את חלקם בתמורת הנכס – על הנאמן, שקיבל את התמורה לידיו ונמנע מלחלוק בה עם שותפיו, ולא על הרוכש, זאת גם אם לבסוף הרוכש יבחר ליטול על עצמו את נטל התשלום (תוך סיכון מסוים שלא יזכה בפועל לשיפוי), על מנת להבטיח את השלמת העסקה.

שנית, המתווה המוצע יקנה לזוננפלד – אם יבחר לבצע את התשלום הנוסף בעצמו – את האפשרות המשפטית  לנסות ולחזור על עזבונות בלומנטל, כך שאלו לא יוכלו לשמר בידם את כספי התמורה, שנמנעו מלחלוק עם שותפיהם, בעוד זוננפלד נושא בתשלום כפול.

טענות הצדדים בענין ההתחשבנות בין בעלי הדין

26.        משנקבע כי הסכם המכר יעמוד בתוקפו בכפוף לביצוע התשלום לנהנים, יש לקבוע מהו אותו תשלום, דבר שבית המשפט המחוזי עסק בו בפסק דינו המשלים.

27.        לסברתי, פשיטא שגובה התשלום לשותפים צריך להיות אותו תשלום עצמו שהיו יורשי בן יוסף ומשיח אמורים לקבלו אילו פעלו עזבונות בלומנטל כפי שהיו חייבים לעשות במועד שבו קיבלו את תמורת הנכס מזוננפלד. יורשי בן יוסף ומשיח טוענים אמנם, כאמור, שזכותם היא לחלק יחסי בשוויו של הנכס (לפי קביעת השמאי המכריע), ולא לחלק בתמורה ששולמה בפועל על-ידי זוננפלד. טענה זו כלל לא עלתה, ככזו, בכתב התביעה המתוקן, וכבר מטעם זה דינה להידחות. בנוסף, ונוכח הקביעה דלעיל כי לעזבונות בלומנטל עמדה הזכות למכור את הנכס בחלוף שלוש שנים מרכישתו, ובהיעדר טענה מוכחת לקנוניה עם זוננפלד בענין התמורה החוזית, הרי שהשותפים אמורים לחלוק בתמורה שנתקבלה בפועל(בקיזוזים הנדרשים), ואין חשיבות לשאלה העיונית באיזה מחיר היו עזבונות בלומנטל יכולים אולי למכור את הנכס בראשית שנות השמונים של המאה שעברה, להערכת השמאי המכריע.

28.        לשם קביעת גובה התשלום לשותפים, יש לקבוע מה היו הכנסותיהם של עזבונות בלומנטל ממכירת הנכס (הוא ה"מחיר הקובע" שקבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין המשלים, ושתוקן על-ידו בהחלטה המתקנת), מזה, ובאילו הוצאות של עזבונות בלומנטל יש להכיר ולהפחית מן המחיר הקובע, מזה. כאן יש להבהיר: בית המשפט המחוזי הנכבד קבע שאם זוננפלד לא ישלם את התשלום לשותפים, יוכלו יורשי בן יוסף ומשיח להירשם כבעלי שני שלישים מן הזכויות בקרקע, אך זאת בכפוף לסילוק חלקם היחסי בהוצאותיהם של עזבונות בלומנטל בקשר עם הנכס (כמפורט בסעיף 17 לפסק הדין המשלים). לעומת זאת, נקבע, שאם זוננפלד יבקש להביא להשלמתה של עיסקת המכר, עליו לשלם ליורשי בן יוסף ומשיח שני שלישים מן "המחיר הקובע" (התמורה החוזית ששילם לעזבונות בלומנטל), בלא שתצוין זכות לקיזוז של הוצאות כלשהן מן האמור. בהתחשב בכך שמצאתי כי על עזבונות בלומנטל לשאת בתשלום הנוסף, ונוכח זכותם החוזית המפורשת להחזר הוצאותיהם לפני חלוקת התמורה החוזית לשותפיהם (סעיפים 10, 11 ו-15 להסכם השיתוף), הרי שיש להורות כי גובה התשלום הנוסף שעל עזבונות בלומנטל לבצעו יהיה בשיעור שני שלישים מגובה התמורה החוזית שקיבלו ממכירת הנכס, אך בניכוי ההוצאות שבית המשפט המחוזי הכיר בהן (בכפוף לתיקון קל, כמפורט בפיסקה ‎32 להלן), והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מירבית כחוק ממועד שקיבלו את התמורה ועד התשלום בפועל. דבר זה יביא לכך שיורשי בן יוסף ומשיח יועמדו במקום שבו היו עומדים אילו מלכתחילה היו עזבונות בלומנטל מקיימים את חובתם כנאמנים, ומעבירים לשותפיהם את חלקם היחסי בתמורת הנכס, בניכוי ההוצאות שניתן לנכותן מכח הסכם השיתוף.

29.        לענין התמורה שנתקבלה ממכירת הנכס: עזבונות בלומנטל טוענים כי התמורה שקיבלו מזוננפלד (בערכים נומינליים) עומדת על 105,635 ש"ח, ולא על סכום גבוה בכ-1,000 ש"ח, שצוינה בהחלטה המתקנת. הדין בענין זה עמם.

כאמור בתצהירו של עו"ד גולדמן (מנהל עזבונו של מאיר בלומנטל), שצורף לתחשיב ההוצאות מטעם עזבונות בלומנטל (נספח כ"ו למוצגי עזבונות בלומנטל), עזבונות בלומנטל קיבלו בשנים 1992 ו-1993 ארבעה תשלומים, כל אחד בסכום שבין 25 ו-28 אלף ש"ח לערך, וסך הכל – 105,635 ש"ח (נומינלית). סכום זה, כשהוא משוערך למועד פסק הדין המשלים, עמד על כ-370 אלף ש"ח (כך שחלקה של כל אחת משלוש קבוצות השותפים בתמורה עמד על כ-123 אלף ש"ח). יורשי בן יוסף לא חלקו על טענה זו (נספח 5א למוצגיהם). בפסק הדין המשלים צוינו, בטעות, רק שניים מתוך ארבעה התשלומים האמורים בתורת התמורה שנתקבלה (סעיף 13 לפסק הדין המשלים). יורשי בן יוסף עתרו לתיקון טעות בפסק הדין, ובהחלטה המתקנת אכן צוינו כל ארבעה התשלומים האמורים, על מועדיהם. עם זאת, בהחלטה המתקנת צוין כי בין הסכומים ששולמו מצוי גם הסכום הבא: "20.2.81 – 1,000 ש"ח – לעו"ד גולדמן". לא ברור מה מקור הסכום האמור, ואף אחד מבעלי הדין לא ראה לנסות ולהסבירו כאן, ענין שהוא בעייתי במיוחד, בשים לב לכך שהשקל החדש לא הפך למטבע של ישראל אלא בתחילת שנת 1986. יתרה מכך, אם היינו מניחים כי אכן שולם בפברואר 1981 סכום של 1,000,000 שקל (הווה אומר – 1,000 ש"ח), הרי שבתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד פסק הדין המשלים, עולה הסכום כדי קרוב לשלושה מיליון ש"ח, כמעט פי עשרה משאר התמורה שנתקבלה מזוננפלד. חרף המשמעות הכספית הרבה של החיוב האמור על בעלי הדין, הסתפקו עזבונות בלומנטל בערעורם בטענה בלתי מפורטת על כך שיש לקבוע את הסכום של 105,635 ש"ח – ולא 106,692 ש"ח – כ"מחיר הקובע". יורשי בן יוסף מצידם לא התמודדו כלל ועיקר עם הטענה האמורה. יתרה מכך, בסיכומיהם (סעיף 9) הם מלינים על כך שבהתאם לפסק הדין הם צפויים לקבל "רק" כ-123,000 ש"ח בערכי דאז, הווה אומר: שליש מן הסכום הנומינלי  של 105,635 ש"ח (שאין מחלוקת כי שולם), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד למועד פסק הדין המשלים – ללא ה"תוספת" של קרוב לשלושה מיליון ש"ח. נראה איפוא שאף יורשי בן יוסף אינם סבורים כי הם זכאים לסכום הנוסף האמור. נוכח כל האמור, יש לקבוע איפוא כי "המחיר הקובע" עומד על סך של 105,635 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ביצוע התשלום של כל אחד מארבעה התשלומים המרכיבים את הסכום האמור, כמפורט בהחלטה המתקנת.

30.        לענין ההוצאות שיש לקזזן מתוך התמורה ששולמה: הטענה העיקרית שאליה יש להידרש בהקשר זה היא זו שמעלים עזבונות בלומנטל, ולפיה האחים בלומנטל – ולא בן יוסף, כקביעת בית המשפט המחוזי – הם שמימנו את הרכישה במלואה, ומכאן שיש, לשיטתם, לקזז מן ההכנסות ממכירת הנכס לזוננפלד – את ההוצאות שהוציאו האחים בלומנטל (לבדם) לשם רכישתו. כיוון שהוצאות אלה, כשהן משוערכות, גבוהות מן ההכנסות שנתקבלו ממכירת הנכס, טוענים עזבונות בלומנטל כי יורשי בן יוסף ומשיח אינם זכאים לדבר.

אף דין טענה זו – להידחות: גם אם ניתן להרהר אחר הקביעה שבן יוסף הוא שמימן לבדו את רכישת הנכס, הרי שאין בסיס גם לקביעה ההפוכה – כי האחים בלומנטל מימנו לבדם את רכישת הנכס. מטבע הדברים, ובהיעדר ראיה ברורה נוגדת, נקודת המוצא היא שאם שלושה שותפים הסכימו לרכוש מקרקעין, לחלוק בזכויות בהם וברווחים או ההפסדים הנובעים ממכירתם, ניתן להניח שהשותפים השתתפו כולם במימון הרכישה. קיימים במקרה דנן רק שני נתונים שיכולים היו להביאנו לשקול אם יש לסטות מנקודת מוצא זו: נתון אחד הוא אמירה מפורשת בסעיף 1 להסכם, שלפיה בן יוסף הוא שרכש את הנכס מבעליו הקודמים. בית משפט קמא למד מאמירה זו כי בן יוסף הוא אכן מממן הרכישה הבלעדי, אף שמהגיונו של ההסכם ניתן היה להסיק גם שיתר השותפים השתתפו בדיעבד עם בן יוסף במימון הרכישה. נתון שני הוא האמור בתצהיר של רחמים משיח עצמו, משנת 1982, שצורף לבקשה של אחד מיורשיו (שנדחתה על-ידי בית המשפט המחוזי) להצטרף כבעל דין, ושם צוין, בין היתר, כי: "סוכם שהרב בלומנטל יחזיר לבן יוסף את השקעתו הנ"ל ובן יוסף ישאר כשותף". עזבונות בלומנטל טוענים כי המדובר באימרת בעל דין הנוגדת לאינטרס הרכושי שלו, ולכן יש לקבלה אף בלא שהמצהיר נחקר, ולהסיק ממנה כי האחים בלומנטל מימנו את רכישת הנכס באופן מלא. ברם, מעבר לבעייתיות הרבה בשאלת קבילות המסמך, (שלא התקבל, בשים לב לכך שמר רחמים משיח לא צורף כבעל דין, ועזבונות בלומנטל אף התנגדו בתוקף – ובהצלחה – לכך שמגישי בקשת ההצטרפות יהפכו לבעלי דין), הרי שלא ניתן ללמוד באופן חד-משמעי מהאמור שהאחים בלומנטל החזירו לבן יוסף את מלוא השקעתו בנכס, להבדיל מאת חלקה. מכאן, ובהיעדר ראיה (או טעם הגיוני) לכך שבן יוסף והאחים משיח קיבלו שני שלישים מן הזכויות בנכס בתורת "מעין דמי תיווך" בלבד, אין מנוס מלקבוע כי האחים בלומנטל נשאו לכל היותר שווה בשווה עם יתר שותפיהם במימון רכישת הנכס. משמעות הדבר היא שההוצאות שהוציאו האחים בלומנטל בקשר עם רכישת הנכס אינן יכולות להיחשב כהוצאות יתרות על אלו של שאר השותפים, ואין מקום לקזזן מן התמורה שקיבלו מזוננפלד.

31.        בענין יתר טענותיהם של עזבונות בלומנטל להוצאות שבית משפט קמא היה צריך להכיר בהן ולקזזן מן התמורה, הרי שאלה הועלו באופן שאיננו מנומק ומשכנע דיו. אעיר רק לגבי טענתם, שלפיה טעה בית המשפט המחוזי משלא הכיר בסכום של 7,605 ש"ח הנזכר בסעיף 4.3 לתצהיר עו"ד גולדמן (מנהל עזבונו של מאיר בלומנטל): סכום זה מהווה הוצאה שנובעת לכאורה מדרישת שיפוי של עזבון אברהם בלומנטל (אחיו של מאיר), בקשר עם הטיפול בנכס. מכיוון שעזבונות בלומנטל לא יכולים היו, בנסיבות הענין, להציג תצהיר מטעם מי ממנהלי עזבונו של אברהם בלומנטל, אכן לא היה מקום להכיר בהוצאה זו.

32.        אשר לטענותיהם של יורשי בן יוסף ומשיח בענין ההוצאות שבית משפט קמא הכיר בהן: לא מצאתי ממש אלא בטענה אחת, ולפיה אין לקזז מן התמורה את תשלום מס השבח בקשר עם מכירת הנכס לזוננפלד (סעיף 17(ד) לפסק הדין המשלים), שכן זוננפלד הוא שנשא בפועל בתשלום מס שבח זה (כעולה מנספח ב' לתצהיר עו"ד גולדמן). בסיכומיהם של עזבונות בלומנטל לא נמצאה התייחסות של ממש לסוגייה זו.

טענות נוספות

33.        להלן אדרש בקיצור למספר טענות נוספות שהעלו עזבונות בלומנטל:

(א)     טענות התיישנות ומעשה בית-דין: מכיוון שהאחים בלומנטל פעלו כלפי שותפיהם כנאמנים (וזאת, כפי שציין בית המשפט המחוזי, בנסיבות שבהן חל הדין שקדם לחוק המקרקעין – ראו: סעיף 166(א) לחוק וענין רייס, בעמ' 285), הרי שמרוץ ההתיישנות לא יכול היה להתחיל כל עוד לא כפרו האחים בלומנטל בבפעילותם כנאמנים. עצם רישומם של האחים בלומנטל בשנת 1944 כבעלי הנכס הבלעדיים לא היווה, בנסיבות, משום "ראיה נוגדת" לזכותם של יתר השותפים בנכס ולא היה בו כשלעצמו משום כפירה בזכויותיהם (השוו: ע"א 410/87 פריד נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 754 (1991) (להלן: ענין פריד)). בית משפט קמא קבע עוד כי יורשי השותפים שיתפו פעולה ביניהם להדיפת טענות אלמשני והותרת הרישום של האחים בלומנטל על כנו, קביעה הנראית כמבוססת כל צרכה ונסמכת לא רק על תצהירו של עו"ד תוסיה-כהן ז"ל (שנפטר כאמור טרם שנחקר על תצהירו), אלא על מסמכים מפורשים נוספים. מכאן, שאין כל ראיה לכפירה של האחים בלומנטל, או עזבונותיהם, בקיומה של הנאמנות במועד המוקדם דיו להגשת התביעה, באופן שתהא תקומה לטענת ההתיישנות (ראו: ענין רייס; ענין פריד; כרם, בעמ' 201). בנוסף, ומשנמצא כי הצדדים הגיעו להסדר דיוני לגבי דרך ניהול הליכי ההסדר מול אלמשני והותירו את ההתדיינות ביניהם לשלב שלאחר סיום הליכי ההסדר, יש לדחות את הטענה כאילו בהשלמת הליכי ההסדר בקביעה כי עזבונות בלומנטל הם בעלי הזכויות בנכס, היה משום מעשה בית-דין בכל הנוגע ליחסיהם המשפטיים של בעלי הדין כאן.

(ב)     טענתם כי הוצאות המשפט של יורשי בן יוסף שהם חויבו לשאת בהם יחד עם זוננפלד, בסך 55,000 ש"ח בצירוף מע"מ, גבוהות יתר על המידה, דינה להידחות גם היא. זאת, נוכח גישתו של בית משפט שלערעור שלא להתערב ככלל בפסיקת הוצאות על-ידי הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים, שהמקרה הנוכחי איננו נמנה עמם (ראו: רע"א 6793/08 לואר בע"מ נ' משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ (לא פורסם, 28.6.2009) (להלן: עניין לואר)). לגוף הדברים אעיר עוד כי לא היתה כאן כל הצדקה שלא לחייב את זוננפלד ויורשי בלומנטל במלוא הוצאותיהם הריאליות של בעלי דינם, בכפוף להיותן סבירות, מידתיות והכרחיות (ראו: ענין לואר בפיסקה 19 והאסמכתאות שם). במקרה דנן ספק רב אם הוצאותיהם האמורות של יורשי בן יוסף בקשר עם ניהול משפט במשך כעשור, נופלות מן הסכום שנפסק.

סוף דבר

34.        לנוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעורים על פסק הדין, למעט התיקונים הבאים שיש לבצע בו:

(א)     תנאי להותרת הסכם המכר בין זוננפלד לבין עזבונות בלומנטל בתוקפו, ולרישום מלוא הזכויות בנכס על-שם זוננפלד, או חליפו, הוא כי עזבונות בלומנטל – ולא זוננפלד – הם שיישאו בתשלום המגיע ליורשי בן יוסף ומשיח (לעיל ולהלן גם "התשלום הנוסף"), וזאת בתוך 90 ימים מעת קבלת פסק דיננו זה. אין באמור כדי לשלול מזוננפלד את הזכות לפרוע את חוב התשלום הנוסף האמור ליורשי בן יוסף ומשיח, ולדרוש אז השבה מעזבונות בלומנטל, כאמור בפיסקה ‎25לעיל.

(ב)     גובה התשלום הנוסף האמור יעמוד על שני שלישים מתוך: "המחיר הקובע" המתוקן (כמפורט בפיסקה ‎29 לעיל) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, בניכוי הוצאותיהם של עזבונות בלומנטל המפורטות בסעיפים 17(א) עד 17(ג) לפסק הדין המשלים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, והכל בכפוף לתיקון שנקבע ובואר בפיסקה ‎32 שלעיל.

(ג)      לא ישולם התשלום הנוסף במועד כאמור, ירשמו הזכויות בשליש מן הנכס על-שם יורשי בן יוסף ושליש על שם יורשי משיח (כאשר באי-כוחם של כל אחת משתי הקבוצות יהיו אחראים לרישום הזכויות בנכס בהתאם לחלוקה הפנימית בין היורשים השונים), אך זאת בכפוף לסילוק חלקן היחסי של כל אחת מקבוצות היורשים (בנפרד) בהוצאותיהם של עזבונות בלומנטל, כמפורט בסעיפים 17(א) עד 17(ג) לפסק הדין המשלים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

35.        נוכח התוצאה שפירוטה בא בפיסקה 34 שלעיל, ומשנתקבל חלקית ערעורו של זוננפלד, ערעורם של עזבונות בלומנטל נדחה בעיקרו, וערעוריהם-שכנגד של יורשי בן יוסף נדחו – יישאו עזבונות בלומנטל, יחד ולחוד, בשכר טרחת עורכי דינו של זוננפלד, בסכום של 10,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופט א' גרוניס:

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופטת א' חיות:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ח' מלצר.

ניתן היום, כ' באלול, התש"ע (30.8.10).